17 października 2023
Rozliczenie remontu i innych ulepszeń nieruchomości w przypadku najmu komercyjnego
Przedsiębiorcy, zawierając umowę najmu nieruchomości, przewidują możliwość jej adaptacji do celów związanych z prowadzoną przez najemcę działalnością gospodarczą. Tego rodzaju adaptacje polegają np. na przeprowadzeniu prac wykończeniowych w lokalu, który w chwili zawarcia umowy przekazywany jest najemcy w tzw. stanie surowym. Wartość adaptacji często przekracza wartość miesięcznego czynszu ustalonego w umowie najmu. Jak rozliczyć taki remont?
Spis treści
- Na czym polega ulepszenie nieruchomości najmowanej?
- Rozliczenie ulepszeń – regulacja prawna
- Typowe umowne zasady rozliczeń ulepszeń nieruchomości najmowanych
- Umowny sposób określenia zakresu ulepszeń
- Umowne zasady wyceny ulepszeń
- Podsumowanie
Na czym polega ulepszenie nieruchomości najmowanej?
Ulepszeniem nieruchomości najmowanej nazywać będziemy wszystkie zmiany zwiększające jej wartość rynkową, a więc np. remont drogi dojazdowej, wybudowanie ogrodzenia, tynkowanie ścian i sufitów, czy montaż okien w lokalu oddanym najemcy w stanie surowym. Z kategorii „ulepszeń” wyłączone pozostają drobne naprawy i konserwacje związane ze zwykłym używaniem nieruchomości.
Rozliczenie ulepszeń – regulacja prawna
W przypadku gdy strony umowy najmu nie postanowiły inaczej uregulować kwestii wzajemnych rozliczeń wynikających z poniesienia przez najemcę ulepszeń, wynajmujący może wedle swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego). Regulację kodeksową należy więc ocenić jako szczególnie ryzykowną dla najemcy ponoszącego nakłady na cudzą nieruchomość, ponieważ żądanie przywrócenia stanu poprzedniego wiąże się dla niego z dodatkowymi kosztami, a nadto materiały odzyskane w wyniku usunięcia dokonanych ulepszeń nierzadko nie będą nadawać się do ponownego zastosowania.
Również w przypadku woli zachowania przez wynajmującego ulepszeń nieruchomości, pojawić mogą się istotne problemy dotyczące określenia „sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu”.
Co więcej, niekiedy trudno precyzyjnie określić jakie nakłady stanowią ulepszenia, a jakie jedynie „drobne naprawy”, obciążające najemcę.
Wobec tego standardową praktyką w przypadku najmu komercyjnego jest ustalanie przez strony zasad wzajemnych rozliczeń związanych z zakończeniem obowiązywania umowy najmu, obejmujących kwestię ulepszeń nieruchomości.
Typowe umowne zasady rozliczeń ulepszeń nieruchomości najmowanych
Strony umowy najmu mogą, w ramach przysługującej im swobody kontraktowej, w sposób odmienny od przewidzianego w kodeksie ustalić zasady rozliczeń ulepszeń dokonanych przez najemcę. Szczególnie często w obrocie spotkać można się z następującymi rozwiązaniami umownymi:
- najemca pozostawia ulepszenia, zaś wynajmujący zatrzymuje je za zapłatą określonej ceny;
- najemca pozostawia ulepszenia, a wynajmujący zatrzymuje je bez zapłaty wynagrodzenia;
- najemca zobowiązany jest do przywrócenia nieruchomości do stanu z chwili wydania przez wynajmującego, w tym usunięcia wszelkich dokonanych ulepszeń;
- przeciwieństwo modelu kodeksowego – to najemca decyduje czy, a jeżeli tak to w jakim zakresie pozostawi ulepszenia i będzie uprawniony do żądania zapłaty wynagrodzenia od wynajmującego, w jakim zaś ulepszenia usunie (co może znaleźć mieć zastosowanie w przypadku urządzeń relatywnie łatwo poddających się demontażowi, np. podziemnej cysterny paliwowej)
W rozwiązaniach 2 i 3 z punktu widzenia najemcy kluczowe jest zagwarantowanie trwałości umowy najmu (która powinna zostać zawarta co do zasady na czas oznaczony), aby inwestycja w nieruchomość wynajmującego pozostawała uzasadniona ekonomicznie. Rozwiązania 1) i 4) wymagają z kolei (z punktu widzenia ochrony interesu wynajmującego) precyzyjnego określenia zakresu możliwych ulepszeń, jak również sposobu ich wyceny.
Umowny sposób określenia zakresu ulepszeń
W przypadku gdy strony umowy najmu przewidują możliwość zapłaty przez wynajmującego na rzecz najemcy sumy odpowiadającej wartości ulepszeń nieruchomości dokonanych przez najemcę, szczególnie z perspektywy wynajmującego, istotne może okazać się określenie zakresu dopuszczalnych ulepszeń (lub wręcz stworzenie umownego zobowiązania najemcy do dokonania określonych zmian w nieruchomości). Nierzadko, w przypadku większych inwestycji (np. wynajęcia nieruchomości na rzecz międzynarodowej sieci supermarketów), umowa precyzyjnie określa zakres prac adaptacyjnych dokonywanych przez najemcę z powołaniem na załączniki w postaci rysunków technicznych, a całość prac prowadzona jest zgodnie z przyjętym uprzednio harmonogramem, pod nadzorem przedstawiciela wynajmującego.
Umowne zasady wyceny ulepszeń
Jako że regulacja prawna nie przewiduje żadnych konkretnych zasad wyceny ulepszeń dokonanych przez najemcę na nieruchomości wynajmującego, w celu uniknięcia sporów co do wartości ulepszeń zasadnym jest ustalenie w umowie najmu sposobu wyceny, na przykład poprzez:
-ustalenie wartości ulepszeń z góry (gdy ściśle określono ich zakres) i przyjęcie tej wartości jako wartość ulepszeń właściwą dla celów rozliczeń;
-ustalenie wartości ulepszeń z góry (jak w poprzednim wariancie) i stworzenie mechanizmu waloryzacji ich wartości, uwzględniając stopień zużycia z upływem czasu;
-wskazanie podmiotu, który dokona wiążącej strony umowy wyceny ulepszeń, z uwzględnieniem określonej przez nie metody.
Podsumowanie
Zawarcie umowy najmu nieruchomości, szczególnie w przypadku gdy strony planują dokonanie przez najemcę prac adaptacyjnych, powinno być poprzedzone analizą ryzyka z tym związanym i negocjacją postanowień umownych, których zadaniem jest jego ograniczenie lub wyeliminowane. W takim przypadku warto zasięgnąć porady prawnika.
Arkadiusz Sobiech, Radca Prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p
Link do pełnej okazałości publikacji: LINK