Publikacje

Lata

Kategorie

8 lipca 2021

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką

W dniu 06 lipca 2021 r. ukazał się artykuł radcy prawnego Daniela Terbosha dotyczący zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Artykuł został opublikowany na stronie internetowej https://prawonieruchomosci24.pl/. Poniżej pełna treść artykułu.

Ustanowienie obciążenia hipotecznego na nieruchomości powoduje ryzyko wszczęcia postępowania egzekucyjnego przez wierzyciela hipotecznego z przedmiotowej nieruchomości nawet pomimo przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę. Na co zwrócić uwagę w przypadku zainteresowania zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką i jak bezpiecznie przejść przez całą transakcję?

Wiele podmiotów nie decyduje się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką pomimo, iż bardzo często spełnia ona wszelkie kryteria inwestycyjne. Nie warto od razu rezygnować z takiej transakcji, gdyż w większości przypadków będzie ona w pełni bezpieczna. Należy jednak uważnie zweryfikować stan prawny nieruchomości oraz zadbać o wprowadzenie do umowy sprzedaży odpowiednich postanowień zabezpieczających interesy stron.

W realiach rynkowych wiele podmiotów posiłkuje się przy zakupie nieruchomości kredytem hipotecznym. W takim przypadku wierzycielem hipotecznym staje się Bank udzielający wsparcia finansowego, dlatego też niniejszy artykuł dotyczy głównie transakcji sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz Banku.

Hipoteka a sprzedaż nieruchomości

Obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki nie stanowi przeszkody w jej zbyciu. Niedopuszczalne jest bowiem zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się, że nie dokona zbycia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. W takim przypadku w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości pojawia się wpis hipoteki, która może zabezpiecza

nie tylko samą wierzytelność pieniężną, obejmująca otrzymane od Banku środki finansowe oraz wszelkie należności uboczne (ubezpieczenie kredytu czy odsetki) ale również wierzytelności przyszłe. Hipoteka zabezpiecza wszelkie należności i roszczenia wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W praktyce może się zdarzyć również sytuacja, iż w księdze wieczystej będzie jedynie sama wzmianka o wpisie hipoteki. Dla potencjalnego kupującego jest to przede wszystkim informacja, iż wniosek o wpis hipoteki został złożony do sądu wieczystoksięgowego, a sam wpis wkrótce powinien się pojawić w księdze wieczystej. Należy również pamiętać, iż wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Sąd rozpoznając wniosek o wpis związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu.

Powyższe oznacza, iż pomimo sprzedaży nieruchomości na rzecz innego podmiotu, hipoteka i tak zostanie wpisana ponieważ sąd bierze pod uwagę stan z chwili złożenia wniosku o wpis.

Umowa kredytowa

W przypadku, gdy nieruchomość została zakupiona przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, który nie został całkowicie spłacony przez aktualnego właściciela nieruchomości – przed zakupem należy przeanalizować postanowienia umowy kredytowej w celu weryfikacji m. in. klauzul dotyczących wcześniejszej spłaty kredytu. Istotne jest również to czy umowa została zawarta z konsumentem czy przedsiębiorcą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W odniesieniu do przedsiębiorców Bank może bowiem wprowadzić surowsze postanowienia, które czynią wcześniejszą spłatę kredytu niekorzystną dla kredytobiorcy poprzez np. wprowadzenie wysokiej prowizji za wcześniejszą spłatę.

Jeżeli natomiast mamy do czynienia z kredytem konsumenckim (udzielonym przez Bank na rzecz osoby fizycznej na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą w wysokości nie większej niż 255.550 zł albo równowartością tej kwoty w walucie innej niż waluta polska), konsument jest w każdym przypadku uprawniony do wcześniejszej spłaty. Bank jest wtedy zobowiązany jest do obniżenia całkowitego koszt kredytu o koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy kredytowej, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą. Ponadto jeżeli okres między datą spłaty kredytu a terminem spłaty kredytu przekracza jeden rok, prowizja za wcześniejszą spłatę nie może przekraczać 1% spłacanej części kredytu.

Należy także zweryfikować walutę w jakiej został udzielony kredyt. W przypadku waluty obcej z uwagi na zmiany kursów, ostateczna wysokość zadłużenia może być inna niż w momencie zawarcia umowy kredytu i może okazać się, iż wcześniejsza spłata będzie nieopłacalna dla kredytobiorcy (sprzedającego).

Oświadczenia Banku

Niezbędne jest także uzyskanie informacji z Banku (w formie oświadczenia) o aktualnej wysokości zadłużenia oraz o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po spłacie zobowiązania (tzw. promesa bankowa). Oświadczenie o wysokości zadłużenia powinno obejmować co najmniej wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności, a także numer konta bankowego, na które trzeba dokonać spłaty kredytu.

Warto zadbać aby dokumenty były jak najbardziej aktualne.

Umowa sprzedaży

Proces sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz Banku zależy przede wszystkim od ustalonego pomiędzy stronami sposobu „uwolnienia” nieruchomości spod zabezpieczenia.

Sprzedający może m. in. dokonać spłaty kredytu z własnych środków lub ze środków otrzymanych od kupującego. Spłata może zostać również dokonana bezpośrednio przez kupującego, a Bank nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej.

Jeżeli sprzedający nie posiada wystarczających środków na spłatę, dla kupującego bezpieczniejszym rozwiązaniem jest co do zasady bezpośrednia wpłata środków na rzecz wierzyciela.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Podpisywanie umowy przedwstępnej jest fakultatywne, strony mogą zawrzeć bezpośrednio umowę przyrzeczoną, przy czym w przypadku większych transakcji lepszym rozwiązaniem jest przed samym przeniesieniem własności nieruchomości w pierwszej kolejności wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Nie dotyczy to jednak sytuacji, gdy kwota zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego jest równa lub przekracza ustaloną łączną cenę nieruchomości.

Umowa przedwstępna jako umowa zobowiązująca powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej należy w sposób wyczerpujący opisać nieruchomość oraz jej stan prawny, odwołać się do umowy kredytu i hipoteki oraz wskazać termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W przypadku spłaty kredytu przez kupującego należy także wskazać sposób zapłaty ceny. Można przyjąć w umowie, że część ceny zostanie zapłacona w formie zadatku bezpośrednio na rzecz Banku w celu całkowitej spłaty zobowiązania z tytułu kredytu, a wpłata ostatecznej ceny sprzedaży nastąpi po zawarciu umowy przyrzeczonej w terminie i na warunkach określonych w tej umowie.

Link do artykułu: https://prawonieruchomosci24.pl/aktualnosci/zakup-nieruchomosci-obciazonej-hipoteka-2784.html