Blog

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Każdy metr kwadratowy ma ogromne znaczenie, zwłaszcza gdy ceny nieruchomości osiągają rekordowe poziomy. Jednak wielu kupujących może nie zdawać sobie sprawy, że deweloperzy przez lata stosowali różne praktyki, które prowadziły do zawyżania metrażu lokali. Jedną z nich było wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Na szczęście, przełomowy wyrok sądu wskazuje, że takie działanie jest niezgodne z obowiązującymi normami. Co to oznacza dla nabywców mieszkań?

Ścianki działowe a powierzchnia użytkowa – co na to prawo?

Ścianki działowe to elementy konstrukcyjne, które oddzielają pomieszczenia w mieszkaniu, ale nie są częścią jego nośnej struktury. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015 (ISO 9836:2011) oraz PN-ISO 9836:2022 (ISO 9836:2017), powierzchnia użytkowa lokalu nie powinna uwzględniać powierzchni zajmowanej przez te przegrody.

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, wydał wyrok o sygn. akt IV Ca 1735/23, który jasno potwierdza, że deweloperzy nie mają prawa doliczać tej powierzchni do metrażu lokalu. To istotna zmiana, ponieważ dotychczas wiele firm wykorzystywało nieprecyzyjne przepisy, aby zwiększyć powierzchnię mieszkania na papierze, a tym samym jego cenę.

Jak zawyżony metraż wpływa na Twoje finanse?

Jeżeli w umowie zakupu Twojego mieszkania powierzchnia użytkowa została zawyżona przez wliczenie ścianek działowych, to prawdopodobnie zapłaciłeś za więcej metrów, niż faktycznie posiadasz. Przekłada się to na realne straty finansowe.

Weźmy prosty przykład: jeśli różnica w powierzchni wynosi 2-3 m², a cena metra kwadratowego w Twojej lokalizacji wynosi 10-15 tys. zł, to mogłeś przepłacić od 20 do nawet 40 tys. zł! To znacząca kwota, zwłaszcza jeśli finansujesz zakup kredytem hipotecznym, który dodatkowo powiększa całkowity koszt nieruchomości.

Czy możesz odzyskać nadpłacone pieniądze?

Dobra wiadomość jest taka, że jeśli metraż Twojego mieszkania został zawyżony, masz możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera. Możesz domagać się zwrotu niesłusznie naliczonych kosztów, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia ceny zakupu nieruchomości. Ważne jest jednak, aby działać świadomie i skorzystać z pomocy prawnej, aby dochodzić swoich praw w skuteczny sposób.

Jak możemy Ci pomóc?

Nasza kancelaria specjalizuje się w sprawach dotyczących zawyżonego metrażu mieszkań. Oferujemy:

• analizę umowy deweloperskiej oraz dokumentacji nieruchomości,
• weryfikację poprawności obliczenia powierzchni użytkowej,
• negocjacje z deweloperem w celu odzyskania nadpłaconych środków,
• reprezentację klientów w postępowaniach sądowych.

Jak wygląda proces odzyskania pieniędzy?

1. Analiza dokumentów – Sprawdzamy, czy deweloper prawidłowo określił powierzchnię użytkową w umowie.
2. Ekspertyza techniczna – Współpracujemy z rzeczoznawcami, którzy w razie potrzeby dokonują precyzyjnych pomiarów mieszkania.
3. Negocjacje – Występujemy w Twoim imieniu do dewelopera, dążąc do polubownego rozwiązania sprawy.
4. Postępowanie sądowe – Jeśli negocjacje nie przynoszą efektu, reprezentujemy Cię w sądzie, abyś odzyskał niesłusznie wydane pieniądze.

Nie pozwól, byś przepłacił za mieszkanie!

Jeśli masz podejrzenia, że metraż Twojego mieszkania został zawyżony, nie zwlekaj! Skontaktuj się z naszą kancelarią, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną i dowiedzieć się, jakie masz możliwości działania.

Program Czyste Powietrze, który miał na celu poprawę jakości powietrza w Polsce poprzez finansowanie działań związanych z modernizacją budynków i wymianą źródeł ciepła, został wstrzymany w dniu 28 listopada 2024 r. Decyzja ta budzi wiele wątpliwości, zarówno wśród beneficjentów programu, jak i wykonawców, którzy realizowali projekty związane z termomodernizacją. Jakie są dalsze kroki? Jak odzyskać środki? W tym artykule przedstawiamy, jak Kancelaria Chmura i Partnerzy może pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z wstrzymaniem programu i odzyskaniem należnych funduszy.

Czym jest Program Czyste Powietrze?

Program Czyste Powietrze to inicjatywa, której celem było wspieranie właścicieli domów jednorodzinnych w poprawie efektywności energetycznej budynków poprzez dotacje i pożyczki na wymianę pieców węglowych, ocieplenie budynków czy instalację odnawialnych źródeł energii. Dzięki niemu, możliwe było uzyskanie finansowania na szeroką skalę, co miało przyczynić się do ograniczenia emisji spalin i poprawy jakości powietrza w Polsce.

Wstrzymanie programu – jakie są konsekwencje?

Wstrzymanie programu Czyste Powietrze może stanowić poważny problem zarówno dla osób, które już rozpoczęły realizację swoich projektów, jak i dla firm, które były zaangażowane w wykonawstwo prac związanych z termomodernizacją budynków. Beneficjenci, którzy uzyskali decyzję o dofinansowaniu, a także wykonawcy, którzy zainwestowali w materiały czy przeprowadzili prace, mogą napotkać trudności związane z otrzymaniem należnych środków.

Dla wielu osób wstrzymanie programu stanowi również opóźnienie w realizacji planów związanych z poprawą efektywności energetycznej budynku oraz oszczędnościami wynikającymi z niższych kosztów ogrzewania.

Jak Kancelaria Prawna Chmura i Partnerzy może pomóc?

Kancelaria Chmura i Partnerzy posiada bogate doświadczenie w zakresie prawa cywilnego oraz administracyjnego, w tym spraw związanych z programami dotacyjnymi. Jako kancelaria oferujemy kompleksową pomoc zarówno dla wykonawców, jak i beneficjentów Programu Czyste Powietrze.

Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu, pomagamy:

• Beneficjentom programu: Pomagamy w odzyskaniu należnych środków z programu, doradzamy w zakresie formalności, które należy dopełnić w sytuacji wstrzymania programu. Zajmujemy się również reprezentowaniem klientów przed instytucjami odpowiedzialnymi za realizację programu, aby odzyskać dofinansowanie lub pożyczki.
• Wykonawcom: Wspieramy firmy, które były zaangażowane w realizację projektów związanych z termomodernizacją budynków, pomagając w odzyskaniu kosztów poniesionych na materiały, robociznę oraz inne wydatki związane z realizacją umów. Ponadto, doradzamy w zakresie zawierania nowych kontraktów i zabezpieczania przyszłych projektów.

Dlaczego warto skorzystać z naszych usług?

Jako kancelaria prawna specjalizująca się w prawie cywilnym, administracyjnym oraz ochronie środowiska, oferujemy wszechstronną pomoc w przypadku wstrzymania Programu Czyste Powietrze. Dzięki doświadczeniu i indywidualnemu podejściu do klienta, zapewniamy skuteczne rozwiązania prawne, które pozwalają odzyskać należne środki i minimalizować ryzyko związane z opóźnieniami w realizacji projektów.

Nasi prawnicy posiadają praktyczną wiedzę na temat przepisów związanych z programem oraz rozumieją specyfikę branży budowlanej, co pozwala na skuteczną pomoc zarówno w przypadku problemów z administracją, jak i w zakresie negocjacji z instytucjami finansującymi.

Zaufaj profesjonalistom – skontaktuj się z nami!

Jeśli jesteś wykonawcą lub beneficjentem Programu Czyste Powietrze i masz problemy z odzyskaniem środków, nie czekaj – skontaktuj się z nami! Nasi prawnicy oferują fachową pomoc, która pomoże Ci odzyskać należne fundusze i zabezpieczyć Twoje interesy. Skorzystaj z doświadczenia Kancelarii Chmura i Partnerzy i rozwiąż swoje problemy prawne z programem Czyste Powietrze w sposób szybki i skuteczny.

Kredyty frankowe to temat, który od lat budzi wiele emocji wśród kredytobiorców, a ich sytuacja finansowa często staje się coraz trudniejsza. W odpowiedzi na te problemy, wielu klientów decyduje się na zawarcie ugody z bankiem, licząc na rozwiązanie konfliktu. Niestety, z naszego doświadczenia wynika, że zdecydowana większość ugód zawieranych przez kredytobiorców nie jest korzystna. Co więcej, takie porozumienie może wiązać się z nieoczekiwanymi konsekwencjami podatkowymi. W tym artykule przybliżymy, na czym polega problem ugody frankowej, a także jakie mogą wystąpić skutki podatkowe z nią związane.

Ugoda frankowa – czy warto ją zawierać?

Ugoda frankowa to porozumienie między kredytobiorcą a bankiem, mające na celu rozwiązanie sporu dotyczącego kredytu walutowego, w szczególności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego. Choć dla wielu osób wydaje się to atrakcyjną alternatywą wobec długotrwałego procesu sądowego, nasza kancelaria, opierając się na wieloletnim doświadczeniu, zauważa, że w większości przypadków ugody te są niekorzystne dla kredytobiorców.

Dlaczego? Przede wszystkim banki często proponują warunki, które wcale nie gwarantują znaczącego obniżenia zobowiązań kredytowych. W rzeczywistości, wiele ugód skutkuje tylko krótkoterminową ulgą finansową, natomiast długofalowo kredytobiorcy tracą na takich rozwiązaniach. Często banki wymagają, by kredytobiorca zaakceptował warunki, które są wciąż niekorzystne, takie jak przeliczenie kredytu po niekorzystnym kursie walutowym, czy dalsze obciążenia związane z oprocentowaniem.

Ugoda frankowa a podatek dochodowy

Zawierając ugodę w sprawie kredytu frankowego, warto być świadomym także możliwych konsekwencji podatkowych, które mogą wyniknąć z umorzenia części zadłużenia lub przeliczenia kredytu. W wielu przypadkach kredytobiorca, nawet jeśli nie otrzymuje fizycznie żadnych środków, może zostać zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu umorzonego długu. Oznacza to, że choć kredytobiorca formalnie „zyskuje” na umorzeniu części kredytu, w rzeczywistości może stanąć przed koniecznością opodatkowania tej kwoty.

Dodatkowo, jeśli ugoda wiąże się z przeliczeniem kredytu na złotówki po kursie z dnia podpisania umowy, mogą wystąpić różnice kursowe, które również mogą podlegać opodatkowaniu. Takie zmiany w wysokości zobowiązań kredytowych mogą prowadzić do powstania przychodu, który może być obciążony podatkiem dochodowym.

Spór sądowy vs. ugoda frankowa – co jest bardziej korzystne?

Z naszego doświadczenia wynika, że spór sądowy jest często lepszym rozwiązaniem niż zawieranie ugody frankowej. Choć postępowania sądowe są czasochłonne i wymagają większego zaangażowania, kredytobiorcy mają znacznie większe szanse na korzystne rozstrzygnięcie. Wiele wyroków sądowych, zarówno w sprawach frankowych, jak i innych sprawach dotyczących umów kredytowych, skutkowało uznaniem klauzul umownych za niedozwolone, co prowadziło do obniżenia wysokości zadłużenia lub całkowitego unieważnienia umowy.

Dodatkowo, w ramach procesu sądowego, istnieje możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowych, bez konieczności akceptowania propozycji banku, które mogą być mało satysfakcjonujące.

Dlaczego warto skorzystać z usług kancelarii Chmura i Partnerzy?

Nasza kancelaria, posiadając bogate doświadczenie w sprawach frankowych, oferuje kompleksową pomoc prawną i podatkową w takich sprawach. Zespół naszych prawników dokładnie analizuje każdą sytuację i pomaga kredytobiorcom podjąć najlepszą decyzję – czy to w kwestii ugody, czy też w sprawie podjęcia postępowania sądowego.

Jako eksperci w sprawach frankowych, jesteśmy w stanie pomóc Państwu nie tylko w zakresie prawa cywilnego, ale również podatkowego. Współpraca z nami to gwarancja, że podejmą Państwo świadomą decyzję, mając pełną wiedzę o wszystkich aspektach prawnych i podatkowych.

Podsumowanie

Ugoda frankowa, choć może wydawać się atrakcyjną opcją, w większości przypadków nie jest korzystna dla kredytobiorców. Wiele takich porozumień wiąże się z niekorzystnymi warunkami, które mogą pogłębić problemy finansowe. Co więcej, zawarcie ugody może prowadzić do nieoczekiwanych konsekwencji podatkowych, które będą miały wpływ na dalszą sytuację finansową kredytobiorcy. Z tego względu, lepszym rozwiązaniem w wielu przypadkach okazuje się być spór sądowy, który daje większe szanse na korzystne rozstrzygnięcie.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią Chmura i Partnerzy – pomożemy Państwu w analizie sytuacji frankowej oraz w podjęciu najlepszej decyzji, aby uniknąć niekorzystnych skutków podatkowych i finansowych. Nasza pomoc prawna zapewni Państwu kompleksowe wsparcie na każdym etapie sprawy frankowej.

14 czerwca 2024 roku Sąd Najwyższy podjął kolejną ważną uchwałę w sprawach kredytów frankowych (sygnatura: II CSKP 3012/23). Orzeczenie to dotyczy kwestii kluczowej dla kredytobiorców – terminu przedawnienia roszczeń banków o zwrot kapitału po unieważnieniu umowy.

Czego dotyczyła uchwała?
Sąd Najwyższy stwierdził, że termin przedawnienia roszczeń banku o zwrot kapitału rozpoczyna się w momencie, gdy kredytobiorca zakwestionuje postanowienia umowy. Oznacza to, że banki nie mogą dowolnie odsuwać w czasie zgłaszania swoich roszczeń, co znacząco ogranicza ich możliwości działania.

Kluczowe aspekty uchwały:

• Banki muszą wykazywać większą staranność w dochodzeniu swoich roszczeń, ponieważ termin przedawnienia biegnie od momentu podważenia klauzul przez kredytobiorcę.

• Kredytobiorcy zyskują większą pewność prawną i mogą skuteczniej bronić się przed próbami dochodzenia roszczeń przez banki po długim czasie od unieważnienia umowy.

• Uchwała ułatwia kredytobiorcom prowadzenie spraw sądowych i zwiększa ich szanse na korzystne rozstrzygnięcia.

Znaczenie uchwały dla frankowiczów:
Decyzja Sądu Najwyższego to kolejny krok w budowaniu stabilnego i sprawiedliwego orzecznictwa w sprawach frankowych. Dzięki tej uchwale kredytobiorcy mogą skuteczniej bronić się przed nieuzasadnionymi roszczeniami banków, co zwiększa bezpieczeństwo prawne w tego typu postępowaniach.

Stanowisko Kancelarii „Chmura i Partnerzy”:
Zespół naszej kancelarii z zadowoleniem przyjmuje tę decyzję Sądu Najwyższego. Uchwała ta znacząco wzmacnia pozycję kredytobiorców w sporach z bankami i pozwala skuteczniej bronić ich interesów. Jesteśmy gotowi wykorzystać to orzeczenie w sprawach naszych klientów, aby zapewnić im jak najlepsze efekty.

Jak możemy pomóc?
Kancelaria Chmura i Partnerzy oferuje:

• Analizę dokumentacji kredytowej i ocenę potencjalnych roszczeń banku.

• Reprezentację w sprawach sądowych przeciwko bankom.

• Negocjacje w sprawie ugód z instytucjami finansowymi.

Zapraszamy do kontaktu, aby omówić, jak ta uchwała może wpłynąć na Twoją sytuację prawną.

Podsumowanie:
Uchwała Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2024 roku to ważne wydarzenie dla wszystkich kredytobiorców frankowych. Ogranicza ona możliwości banków w dochodzeniu roszczeń i wzmacnia pozycję konsumentów. Jeśli masz pytania dotyczące swojej umowy kredytowej lub chcesz skorzystać z naszej pomocy prawnej, skontaktuj się z nami już dziś.

7 maja 2024 roku Sąd Najwyższy podjął ważną uchwałę (sygnatura: II CSKP 2377/22), która ma kluczowe znaczenie dla kredytobiorców frankowych. Decyzja ta rozwiewa wątpliwości dotyczące formalności, jakie muszą spełnić konsumenci w procesie unieważniania umów kredytowych.

Czego dotyczyła uchwała?
Sąd Najwyższy orzekł, że kredytobiorcy nie muszą składać odrębnego oświadczenia o świadomości skutków unieważnienia umowy kredytowej. Wystarczającym krokiem jest wniesienie pozwu do sądu. Tym samym uchwała uprościła procedurę dla konsumentów, eliminując zbędne formalności, które wcześniej były kwestionowane przez banki.

Najważniejsze aspekty uchwały:

• Wniesienie pozwu o unieważnienie umowy jest wystarczającym wyrazem świadomości kredytobiorcy co do skutków prawnych tego kroku.

• Kredytobiorcy nie muszą obawiać się dodatkowych zarzutów banków dotyczących rzekomego braku świadomości skutków unieważnienia.

• Uchwała wzmacnia pozycję konsumentów w sporach sądowych, przyspieszając procesy i redukując ryzyko dodatkowych komplikacji prawnych.

Co to oznacza dla frankowiczów?
Decyzja Sądu Najwyższego to kolejny ważny krok w kierunku uproszczenia procedur sądowych związanych z kredytami frankowymi. Uchwała ta zwiększa szanse kredytobiorców na szybkie i korzystne rozstrzygnięcie ich sprawy, jednocześnie eliminując przeszkody formalne, które mogły opóźniać procesy.

Stanowisko Kancelarii „Chmura i Partnerzy”:
W naszej kancelarii z zadowoleniem przyjmujemy tę decyzję. Uchwała Sądu Najwyższego potwierdza, że kredytobiorcy mają prawo do skutecznej ochrony swoich interesów bez nadmiernych formalności. Jesteśmy gotowi pomóc naszym klientom w pełnym wykorzystaniu możliwości, jakie daje ta uchwała.

Jak możemy pomóc?
Nasza kancelaria oferuje:

• Kompleksową analizę umowy kredytowej pod kątem klauzul abuzywnych.

• Przygotowanie pozwu i pełne wsparcie w trakcie procesu sądowego.

• Doradztwo prawne w sprawach związanych z unieważnieniem umowy kredytowej.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak uchwała Sądu Najwyższego z 7 maja 2024 roku może wpłynąć na Twoją sytuację, zapraszamy do kontaktu!

Podsumowanie:
Uchwała Sądu Najwyższego z 7 maja 2024 roku to ważne wydarzenie dla frankowiczów, które może przyspieszyć procesy sądowe i zwiększyć szanse na sukces w sporach z bankami. Jeśli masz kredyt we frankach i potrzebujesz pomocy prawnej, nasza kancelaria jest tutaj, by Cię wesprzeć.

W dniu 25 kwietnia 2024 roku Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę w sprawie o sygnaturze III CZP 25/22, dotyczącą kluczowych kwestii związanych z kredytami frankowymi. Uchwała ta ma istotne znaczenie dla kredytobiorców oraz banków, wpływając na sposób rozstrzygania sporów sądowych dotyczących umów kredytowych indeksowanych lub denominowanych w walutach obcych.

Główne postanowienia uchwały:

1. Niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne): Sąd Najwyższy orzekł, że w przypadku uznania postanowienia umowy kredytu indeksowanego lub denominowanego, odnoszącego się do sposobu określania kursu waluty obcej, za niedozwolone i niewiążące konsumenta, nie można zastąpić tego postanowienia innym sposobem określenia kursu wynikającym z przepisów prawa lub zwyczajów.
2. Skutki usunięcia klauzul abuzywnych: Jeśli po usunięciu niedozwolonych postanowień dotyczących kursu waluty obcej nie jest możliwe ustalenie wiążącego strony kursu, umowa kredytu nie wiąże stron także w pozostałym zakresie.
3. Rozliczenia między stronami: W sytuacji, gdy umowa kredytu nie wiąże z powodu niedozwolonego charakteru jej postanowień, każda ze stron ma samodzielne roszczenie o zwrot nienależnie spełnionego świadczenia. Oznacza to, że zarówno bank, jak i kredytobiorca mogą dochodzić zwrotu świadczeń, które spełnili na podstawie nieważnej umowy.
4. Przedawnienie roszczeń banku: Bieg przedawnienia roszczenia banku o zwrot kwot wypłaconych z tytułu kredytu rozpoczyna się co do zasady od dnia następującego po dniu, w którym kredytobiorca zakwestionował względem banku związanie postanowieniami umowy.
5. Brak wynagrodzenia za korzystanie z kapitału: Sąd Najwyższy stwierdził, że w przypadku niewiązania umowy kredytu z powodu niedozwolonego charakteru jej postanowień, żadna ze stron nie ma podstawy prawnej do żądania odsetek lub innego wynagrodzenia z tytułu korzystania z jej środków pieniężnych w okresie od spełnienia nienależnego świadczenia do chwili popadnięcia w opóźnienie co do zwrotu tego świadczenia.

Znaczenie uchwały dla kredytobiorców:

Uchwała ta potwierdza dotychczasową linię orzeczniczą, zgodnie z którą usunięcie z umowy kredytowej niedozwolonych klauzul walutowych może prowadzić do nieważności całej umowy. Kredytobiorcy, którzy spłacali kredyty na podstawie takich umów, mogą dochodzić zwrotu nienależnie spełnionych świadczeń. Jednocześnie banki nie mają podstaw do żądania wynagrodzenia za korzystanie z kapitału w przypadku nieważności umowy.

Dla kredytobiorców oznacza to możliwość skuteczniejszego dochodzenia swoich praw w sporach z bankami dotyczącymi kredytów frankowych. Warto jednak pamiętać o konieczności indywidualnej analizy każdej sprawy oraz konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w tego rodzaju postępowaniach.

Wraz z ustaniem małżeństwa, pomiędzy małżonkami ustaje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wszystko to, co do momentu orzeczenia rozwodu objęte było współwłasnością łączną, staje się przedmiotem współwłasności ułamkowej. Naturalną koleją rzeczy jest dążenie byłych małżonków do podziału majątku, którego przedmiotem często są nieruchomości. Czy przyznanie małżonkowi, który jest cudzoziemcem, na wyłączną własność nieruchomości, wymaga spełnienia przez niego jakichś dodatkowych warunków?

Spis treści

1. Ustawowa wspólność majątkowa
2. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
3. Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?
4. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku – podsumowanie

Ustawowa wspólność majątkowa

Z chwilą zawarcia małżeństwa, co do zasady powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, że nabyte w trakcie trwania małżeństwa przedmioty majątkowe przez oboje małżonków lub jednego z nich stanowią przedmiot tej wspólności. W szczególności do majątku wspólnego małżonków zaliczyć należy:

-pobrane wynagrodzenie za pracę każdego z małżonków,

-dochody z innej działalności każdego z małżonków,

-środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków.

W momencie, w którym jeden z małżonków nabędzie jakiś przedmiot majątkowy ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego – staje się on majątkiem wspólnym, objętym współwłasnością łączną.

Ustrój ustawowej wspólności majątkowej ustaje m.in. z chwilą orzeczenia rozwodu. Od tego momentu współwłasność łączna staje się współwłasnością ułamkową. Oznacza to, że małżonkowie stają się współwłaścicielami majątku w częściach ułamkowych.

Po orzeczeniu rozwodu małżonkowie zazwyczaj zmierzają do dokonania podziału majątku wspólnego. Co jednak w sytuacji, w której przedmiotem podziału majątku wspólnego są nieruchomości, a jeden z małżonków jest cudzoziemcem?

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie czym jest nabycie nieruchomości, na gruncie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. 1920 Nr 31, poz. 178, t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W pierwszej kolejności przez „nabycie” rozumiemy uzyskanie prawa własności danego przedmiotu w związku z zawartą umową, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny. Mówiąc „po prawniczemu” nabycie prawa własności łączymy z dokonaniem jakiejś czynności prawnej, której skutkiem jest uzyskanie danego przedmiotu majątkowego. Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia. Wskazać zatem należy, że nie jest ono powiązane wyłącznie z dokonaniem czynności prawnej.

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, przez właściwego ministra.

Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?

Wyżej przywołana ustawa zawiera jednak katalog sytuacji, w których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Sytuacje te to m.in.:

-nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego;

-nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

-nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

-nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

-nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

W wyżej wskazanych sytuacjach cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez uzyskania uprzedniego zezwolenia, chyba że nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub stanowi grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1ha.

Co jednak w sytuacji, w której jeden z byłych już małżonków, w postępowaniu o podział majątku wspólnego chce uzyskać na wyłączną własność prawo własności nieruchomości wchodzących w skład tego majątku, a nie podlega pod żadne z wyłączeń wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W ocenie autora, taki cudzoziemiec w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego, będzie musiał przedstawić zezwolenie na nabycie nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że ustawa wiąże obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, nie rozróżniając sposobu tego nabycia – tj. nie odnosząc go wyłącznie do nabycia w drodze umowy – to sąd nie powinien wydać orzeczenia, w którym przyzna cudzoziemcowi prawo własności nieruchomości wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, chyba że cudzoziemiec taki byłby zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia.

W obrocie prawnym można spotkać się ze stanowiskiem przeciwnym, uznającym że skoro cudzoziemiec i tak jest już współwłaścicielem nieruchomości (po rozwodzie z mocy prawa przysługuje mu ½ udziału w prawie własności nieruchomości, która była przedmiotem majątku wspólnego byłych małżonków) to w takiej sytuacji nie powinny znajdować zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Stanowisko to oparte jest na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2022 r. sygn. III CZP 48/22, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.”.

Takie rozumienie przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, uznać należy za nieprawidłowe. Sąd Najwyższy bowiem nie miał na myśli tego, że w postępowaniu sądowym o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wręcz przeciwnie, lektura uzasadnienia przywołanej powyżej uchwały prowadzi do zgoła odmiennych wniosków.

Po pierwsze, w uchwale tej Sąd Najwyższy wypowiedział się w kwestii dopuszczalności weryfikacji prawomocnych postanowień o podziale majątku wspólnego w drodze powództwa o ustalenie ich nieważności. Orzeczenie wydane przez Sąd Najwyższy dotyczyło stanu faktycznego, w którym cudzoziemiec nabył już nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości. Za nieprawidłowe uznać należy stanowisko, że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Sąd Najwyższy wprost, w treści uzasadnienia wskazał, że: „Nie ma zatem wątpliwości, że również w toku sprawy o podział majątku wspólnego, uzyskanie takiego zezwolenia (decyzja właściwego ministra w zakresie zezwolenia na nabycie nieruchomości – przyp. autora) – w tym wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane – powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd.”.

Najważniejszym wnioskiem płynącym z przywołanej uchwały Sądu Najwyższego jest to, że nabycie prawa własności nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego między byłymi małżonkami, pomimo braku wymaganego zezwolenia, nie prowadzi do nieważności nabycia. Fakt, że przy wydaniu rozstrzygnięcia przez sąd nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Nie oznacza to jednak, że Sąd Najwyższy przesądził, że w takim postępowaniu nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku – podsumowanie

Niezależnie od sposobu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca – czy to w drodze czynności prawnej, czy też wydanego orzeczenia sądowego – w sytuacji, w której do cudzoziemca nie znajdą zastosowania przepisy zwalniające go z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości – zobligowany jest on do uzyskania takiego zezwolenia i to jeszcze przed nabyciem nieruchomości.

Transakcja nabycia nieruchomości przez cudzoziemca to złożony proces. Zachęcamy przed podjęciem dokonania takiej transakcji do skorzystania z pomocy prawnej, w celu omówienia wszelkiego ryzyka oraz dokładnego ustalenia wymogów, które należy spełnić, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Mateusz Nowakowski, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p.

Link do publikacji na stronie muratorplus.pl: LINK