Blog

Kredyty frankowe to temat, który od lat budzi wiele emocji wśród kredytobiorców, a ich sytuacja finansowa często staje się coraz trudniejsza. W odpowiedzi na te problemy, wielu klientów decyduje się na zawarcie ugody z bankiem, licząc na rozwiązanie konfliktu. Niestety, z naszego doświadczenia wynika, że zdecydowana większość ugód zawieranych przez kredytobiorców nie jest korzystna. Co więcej, takie porozumienie może wiązać się z nieoczekiwanymi konsekwencjami podatkowymi. W tym artykule przybliżymy, na czym polega problem ugody frankowej, a także jakie mogą wystąpić skutki podatkowe z nią związane.

Ugoda frankowa – czy warto ją zawierać?

Ugoda frankowa to porozumienie między kredytobiorcą a bankiem, mające na celu rozwiązanie sporu dotyczącego kredytu walutowego, w szczególności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego. Choć dla wielu osób wydaje się to atrakcyjną alternatywą wobec długotrwałego procesu sądowego, nasza kancelaria, opierając się na wieloletnim doświadczeniu, zauważa, że w większości przypadków ugody te są niekorzystne dla kredytobiorców.

Dlaczego? Przede wszystkim banki często proponują warunki, które wcale nie gwarantują znaczącego obniżenia zobowiązań kredytowych. W rzeczywistości, wiele ugód skutkuje tylko krótkoterminową ulgą finansową, natomiast długofalowo kredytobiorcy tracą na takich rozwiązaniach. Często banki wymagają, by kredytobiorca zaakceptował warunki, które są wciąż niekorzystne, takie jak przeliczenie kredytu po niekorzystnym kursie walutowym, czy dalsze obciążenia związane z oprocentowaniem.

Ugoda frankowa a podatek dochodowy

Zawierając ugodę w sprawie kredytu frankowego, warto być świadomym także możliwych konsekwencji podatkowych, które mogą wyniknąć z umorzenia części zadłużenia lub przeliczenia kredytu. W wielu przypadkach kredytobiorca, nawet jeśli nie otrzymuje fizycznie żadnych środków, może zostać zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu umorzonego długu. Oznacza to, że choć kredytobiorca formalnie „zyskuje” na umorzeniu części kredytu, w rzeczywistości może stanąć przed koniecznością opodatkowania tej kwoty.

Dodatkowo, jeśli ugoda wiąże się z przeliczeniem kredytu na złotówki po kursie z dnia podpisania umowy, mogą wystąpić różnice kursowe, które również mogą podlegać opodatkowaniu. Takie zmiany w wysokości zobowiązań kredytowych mogą prowadzić do powstania przychodu, który może być obciążony podatkiem dochodowym.

Spór sądowy vs. ugoda frankowa – co jest bardziej korzystne?

Z naszego doświadczenia wynika, że spór sądowy jest często lepszym rozwiązaniem niż zawieranie ugody frankowej. Choć postępowania sądowe są czasochłonne i wymagają większego zaangażowania, kredytobiorcy mają znacznie większe szanse na korzystne rozstrzygnięcie. Wiele wyroków sądowych, zarówno w sprawach frankowych, jak i innych sprawach dotyczących umów kredytowych, skutkowało uznaniem klauzul umownych za niedozwolone, co prowadziło do obniżenia wysokości zadłużenia lub całkowitego unieważnienia umowy.

Dodatkowo, w ramach procesu sądowego, istnieje możliwość uzyskania korzystniejszych warunków finansowych, bez konieczności akceptowania propozycji banku, które mogą być mało satysfakcjonujące.

Dlaczego warto skorzystać z usług kancelarii Chmura i Partnerzy?

Nasza kancelaria, posiadając bogate doświadczenie w sprawach frankowych, oferuje kompleksową pomoc prawną i podatkową w takich sprawach. Zespół naszych prawników dokładnie analizuje każdą sytuację i pomaga kredytobiorcom podjąć najlepszą decyzję – czy to w kwestii ugody, czy też w sprawie podjęcia postępowania sądowego.

Jako eksperci w sprawach frankowych, jesteśmy w stanie pomóc Państwu nie tylko w zakresie prawa cywilnego, ale również podatkowego. Współpraca z nami to gwarancja, że podejmą Państwo świadomą decyzję, mając pełną wiedzę o wszystkich aspektach prawnych i podatkowych.

Podsumowanie

Ugoda frankowa, choć może wydawać się atrakcyjną opcją, w większości przypadków nie jest korzystna dla kredytobiorców. Wiele takich porozumień wiąże się z niekorzystnymi warunkami, które mogą pogłębić problemy finansowe. Co więcej, zawarcie ugody może prowadzić do nieoczekiwanych konsekwencji podatkowych, które będą miały wpływ na dalszą sytuację finansową kredytobiorcy. Z tego względu, lepszym rozwiązaniem w wielu przypadkach okazuje się być spór sądowy, który daje większe szanse na korzystne rozstrzygnięcie.

Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią Chmura i Partnerzy – pomożemy Państwu w analizie sytuacji frankowej oraz w podjęciu najlepszej decyzji, aby uniknąć niekorzystnych skutków podatkowych i finansowych. Nasza pomoc prawna zapewni Państwu kompleksowe wsparcie na każdym etapie sprawy frankowej.

14 czerwca 2024 roku Sąd Najwyższy podjął kolejną ważną uchwałę w sprawach kredytów frankowych (sygnatura: II CSKP 3012/23). Orzeczenie to dotyczy kwestii kluczowej dla kredytobiorców – terminu przedawnienia roszczeń banków o zwrot kapitału po unieważnieniu umowy.

Czego dotyczyła uchwała?
Sąd Najwyższy stwierdził, że termin przedawnienia roszczeń banku o zwrot kapitału rozpoczyna się w momencie, gdy kredytobiorca zakwestionuje postanowienia umowy. Oznacza to, że banki nie mogą dowolnie odsuwać w czasie zgłaszania swoich roszczeń, co znacząco ogranicza ich możliwości działania.

Kluczowe aspekty uchwały:

• Banki muszą wykazywać większą staranność w dochodzeniu swoich roszczeń, ponieważ termin przedawnienia biegnie od momentu podważenia klauzul przez kredytobiorcę.

• Kredytobiorcy zyskują większą pewność prawną i mogą skuteczniej bronić się przed próbami dochodzenia roszczeń przez banki po długim czasie od unieważnienia umowy.

• Uchwała ułatwia kredytobiorcom prowadzenie spraw sądowych i zwiększa ich szanse na korzystne rozstrzygnięcia.

Znaczenie uchwały dla frankowiczów:
Decyzja Sądu Najwyższego to kolejny krok w budowaniu stabilnego i sprawiedliwego orzecznictwa w sprawach frankowych. Dzięki tej uchwale kredytobiorcy mogą skuteczniej bronić się przed nieuzasadnionymi roszczeniami banków, co zwiększa bezpieczeństwo prawne w tego typu postępowaniach.

Stanowisko Kancelarii „Chmura i Partnerzy”:
Zespół naszej kancelarii z zadowoleniem przyjmuje tę decyzję Sądu Najwyższego. Uchwała ta znacząco wzmacnia pozycję kredytobiorców w sporach z bankami i pozwala skuteczniej bronić ich interesów. Jesteśmy gotowi wykorzystać to orzeczenie w sprawach naszych klientów, aby zapewnić im jak najlepsze efekty.

Jak możemy pomóc?
Kancelaria Chmura i Partnerzy oferuje:

• Analizę dokumentacji kredytowej i ocenę potencjalnych roszczeń banku.

• Reprezentację w sprawach sądowych przeciwko bankom.

• Negocjacje w sprawie ugód z instytucjami finansowymi.

Zapraszamy do kontaktu, aby omówić, jak ta uchwała może wpłynąć na Twoją sytuację prawną.

Podsumowanie:
Uchwała Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2024 roku to ważne wydarzenie dla wszystkich kredytobiorców frankowych. Ogranicza ona możliwości banków w dochodzeniu roszczeń i wzmacnia pozycję konsumentów. Jeśli masz pytania dotyczące swojej umowy kredytowej lub chcesz skorzystać z naszej pomocy prawnej, skontaktuj się z nami już dziś.

7 maja 2024 roku Sąd Najwyższy podjął ważną uchwałę (sygnatura: II CSKP 2377/22), która ma kluczowe znaczenie dla kredytobiorców frankowych. Decyzja ta rozwiewa wątpliwości dotyczące formalności, jakie muszą spełnić konsumenci w procesie unieważniania umów kredytowych.

Czego dotyczyła uchwała?
Sąd Najwyższy orzekł, że kredytobiorcy nie muszą składać odrębnego oświadczenia o świadomości skutków unieważnienia umowy kredytowej. Wystarczającym krokiem jest wniesienie pozwu do sądu. Tym samym uchwała uprościła procedurę dla konsumentów, eliminując zbędne formalności, które wcześniej były kwestionowane przez banki.

Najważniejsze aspekty uchwały:

• Wniesienie pozwu o unieważnienie umowy jest wystarczającym wyrazem świadomości kredytobiorcy co do skutków prawnych tego kroku.

• Kredytobiorcy nie muszą obawiać się dodatkowych zarzutów banków dotyczących rzekomego braku świadomości skutków unieważnienia.

• Uchwała wzmacnia pozycję konsumentów w sporach sądowych, przyspieszając procesy i redukując ryzyko dodatkowych komplikacji prawnych.

Co to oznacza dla frankowiczów?
Decyzja Sądu Najwyższego to kolejny ważny krok w kierunku uproszczenia procedur sądowych związanych z kredytami frankowymi. Uchwała ta zwiększa szanse kredytobiorców na szybkie i korzystne rozstrzygnięcie ich sprawy, jednocześnie eliminując przeszkody formalne, które mogły opóźniać procesy.

Stanowisko Kancelarii „Chmura i Partnerzy”:
W naszej kancelarii z zadowoleniem przyjmujemy tę decyzję. Uchwała Sądu Najwyższego potwierdza, że kredytobiorcy mają prawo do skutecznej ochrony swoich interesów bez nadmiernych formalności. Jesteśmy gotowi pomóc naszym klientom w pełnym wykorzystaniu możliwości, jakie daje ta uchwała.

Jak możemy pomóc?
Nasza kancelaria oferuje:

• Kompleksową analizę umowy kredytowej pod kątem klauzul abuzywnych.

• Przygotowanie pozwu i pełne wsparcie w trakcie procesu sądowego.

• Doradztwo prawne w sprawach związanych z unieważnieniem umowy kredytowej.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak uchwała Sądu Najwyższego z 7 maja 2024 roku może wpłynąć na Twoją sytuację, zapraszamy do kontaktu!

Podsumowanie:
Uchwała Sądu Najwyższego z 7 maja 2024 roku to ważne wydarzenie dla frankowiczów, które może przyspieszyć procesy sądowe i zwiększyć szanse na sukces w sporach z bankami. Jeśli masz kredyt we frankach i potrzebujesz pomocy prawnej, nasza kancelaria jest tutaj, by Cię wesprzeć.

W dniu 25 kwietnia 2024 roku Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę w sprawie o sygnaturze III CZP 25/22, dotyczącą kluczowych kwestii związanych z kredytami frankowymi. Uchwała ta ma istotne znaczenie dla kredytobiorców oraz banków, wpływając na sposób rozstrzygania sporów sądowych dotyczących umów kredytowych indeksowanych lub denominowanych w walutach obcych.

Główne postanowienia uchwały:

1. Niedozwolone postanowienia umowne (klauzule abuzywne): Sąd Najwyższy orzekł, że w przypadku uznania postanowienia umowy kredytu indeksowanego lub denominowanego, odnoszącego się do sposobu określania kursu waluty obcej, za niedozwolone i niewiążące konsumenta, nie można zastąpić tego postanowienia innym sposobem określenia kursu wynikającym z przepisów prawa lub zwyczajów.
2. Skutki usunięcia klauzul abuzywnych: Jeśli po usunięciu niedozwolonych postanowień dotyczących kursu waluty obcej nie jest możliwe ustalenie wiążącego strony kursu, umowa kredytu nie wiąże stron także w pozostałym zakresie.
3. Rozliczenia między stronami: W sytuacji, gdy umowa kredytu nie wiąże z powodu niedozwolonego charakteru jej postanowień, każda ze stron ma samodzielne roszczenie o zwrot nienależnie spełnionego świadczenia. Oznacza to, że zarówno bank, jak i kredytobiorca mogą dochodzić zwrotu świadczeń, które spełnili na podstawie nieważnej umowy.
4. Przedawnienie roszczeń banku: Bieg przedawnienia roszczenia banku o zwrot kwot wypłaconych z tytułu kredytu rozpoczyna się co do zasady od dnia następującego po dniu, w którym kredytobiorca zakwestionował względem banku związanie postanowieniami umowy.
5. Brak wynagrodzenia za korzystanie z kapitału: Sąd Najwyższy stwierdził, że w przypadku niewiązania umowy kredytu z powodu niedozwolonego charakteru jej postanowień, żadna ze stron nie ma podstawy prawnej do żądania odsetek lub innego wynagrodzenia z tytułu korzystania z jej środków pieniężnych w okresie od spełnienia nienależnego świadczenia do chwili popadnięcia w opóźnienie co do zwrotu tego świadczenia.

Znaczenie uchwały dla kredytobiorców:

Uchwała ta potwierdza dotychczasową linię orzeczniczą, zgodnie z którą usunięcie z umowy kredytowej niedozwolonych klauzul walutowych może prowadzić do nieważności całej umowy. Kredytobiorcy, którzy spłacali kredyty na podstawie takich umów, mogą dochodzić zwrotu nienależnie spełnionych świadczeń. Jednocześnie banki nie mają podstaw do żądania wynagrodzenia za korzystanie z kapitału w przypadku nieważności umowy.

Dla kredytobiorców oznacza to możliwość skuteczniejszego dochodzenia swoich praw w sporach z bankami dotyczącymi kredytów frankowych. Warto jednak pamiętać o konieczności indywidualnej analizy każdej sprawy oraz konsultacji z prawnikiem specjalizującym się w tego rodzaju postępowaniach.

Wraz z ustaniem małżeństwa, pomiędzy małżonkami ustaje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wszystko to, co do momentu orzeczenia rozwodu objęte było współwłasnością łączną, staje się przedmiotem współwłasności ułamkowej. Naturalną koleją rzeczy jest dążenie byłych małżonków do podziału majątku, którego przedmiotem często są nieruchomości. Czy przyznanie małżonkowi, który jest cudzoziemcem, na wyłączną własność nieruchomości, wymaga spełnienia przez niego jakichś dodatkowych warunków?

Spis treści

1. Ustawowa wspólność majątkowa
2. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
3. Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?
4. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku – podsumowanie

Ustawowa wspólność majątkowa

Z chwilą zawarcia małżeństwa, co do zasady powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, że nabyte w trakcie trwania małżeństwa przedmioty majątkowe przez oboje małżonków lub jednego z nich stanowią przedmiot tej wspólności. W szczególności do majątku wspólnego małżonków zaliczyć należy:

-pobrane wynagrodzenie za pracę każdego z małżonków,

-dochody z innej działalności każdego z małżonków,

-środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków.

W momencie, w którym jeden z małżonków nabędzie jakiś przedmiot majątkowy ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego – staje się on majątkiem wspólnym, objętym współwłasnością łączną.

Ustrój ustawowej wspólności majątkowej ustaje m.in. z chwilą orzeczenia rozwodu. Od tego momentu współwłasność łączna staje się współwłasnością ułamkową. Oznacza to, że małżonkowie stają się współwłaścicielami majątku w częściach ułamkowych.

Po orzeczeniu rozwodu małżonkowie zazwyczaj zmierzają do dokonania podziału majątku wspólnego. Co jednak w sytuacji, w której przedmiotem podziału majątku wspólnego są nieruchomości, a jeden z małżonków jest cudzoziemcem?

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie czym jest nabycie nieruchomości, na gruncie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. 1920 Nr 31, poz. 178, t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W pierwszej kolejności przez „nabycie” rozumiemy uzyskanie prawa własności danego przedmiotu w związku z zawartą umową, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny. Mówiąc „po prawniczemu” nabycie prawa własności łączymy z dokonaniem jakiejś czynności prawnej, której skutkiem jest uzyskanie danego przedmiotu majątkowego. Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia. Wskazać zatem należy, że nie jest ono powiązane wyłącznie z dokonaniem czynności prawnej.

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, przez właściwego ministra.

Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?

Wyżej przywołana ustawa zawiera jednak katalog sytuacji, w których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Sytuacje te to m.in.:

-nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego;

-nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

-nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

-nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

-nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

W wyżej wskazanych sytuacjach cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez uzyskania uprzedniego zezwolenia, chyba że nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub stanowi grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1ha.

Co jednak w sytuacji, w której jeden z byłych już małżonków, w postępowaniu o podział majątku wspólnego chce uzyskać na wyłączną własność prawo własności nieruchomości wchodzących w skład tego majątku, a nie podlega pod żadne z wyłączeń wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W ocenie autora, taki cudzoziemiec w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego, będzie musiał przedstawić zezwolenie na nabycie nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że ustawa wiąże obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, nie rozróżniając sposobu tego nabycia – tj. nie odnosząc go wyłącznie do nabycia w drodze umowy – to sąd nie powinien wydać orzeczenia, w którym przyzna cudzoziemcowi prawo własności nieruchomości wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, chyba że cudzoziemiec taki byłby zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia.

W obrocie prawnym można spotkać się ze stanowiskiem przeciwnym, uznającym że skoro cudzoziemiec i tak jest już współwłaścicielem nieruchomości (po rozwodzie z mocy prawa przysługuje mu ½ udziału w prawie własności nieruchomości, która była przedmiotem majątku wspólnego byłych małżonków) to w takiej sytuacji nie powinny znajdować zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Stanowisko to oparte jest na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2022 r. sygn. III CZP 48/22, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.”.

Takie rozumienie przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, uznać należy za nieprawidłowe. Sąd Najwyższy bowiem nie miał na myśli tego, że w postępowaniu sądowym o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wręcz przeciwnie, lektura uzasadnienia przywołanej powyżej uchwały prowadzi do zgoła odmiennych wniosków.

Po pierwsze, w uchwale tej Sąd Najwyższy wypowiedział się w kwestii dopuszczalności weryfikacji prawomocnych postanowień o podziale majątku wspólnego w drodze powództwa o ustalenie ich nieważności. Orzeczenie wydane przez Sąd Najwyższy dotyczyło stanu faktycznego, w którym cudzoziemiec nabył już nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości. Za nieprawidłowe uznać należy stanowisko, że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Sąd Najwyższy wprost, w treści uzasadnienia wskazał, że: „Nie ma zatem wątpliwości, że również w toku sprawy o podział majątku wspólnego, uzyskanie takiego zezwolenia (decyzja właściwego ministra w zakresie zezwolenia na nabycie nieruchomości – przyp. autora) – w tym wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane – powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd.”.

Najważniejszym wnioskiem płynącym z przywołanej uchwały Sądu Najwyższego jest to, że nabycie prawa własności nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego między byłymi małżonkami, pomimo braku wymaganego zezwolenia, nie prowadzi do nieważności nabycia. Fakt, że przy wydaniu rozstrzygnięcia przez sąd nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Nie oznacza to jednak, że Sąd Najwyższy przesądził, że w takim postępowaniu nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku – podsumowanie

Niezależnie od sposobu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca – czy to w drodze czynności prawnej, czy też wydanego orzeczenia sądowego – w sytuacji, w której do cudzoziemca nie znajdą zastosowania przepisy zwalniające go z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości – zobligowany jest on do uzyskania takiego zezwolenia i to jeszcze przed nabyciem nieruchomości.

Transakcja nabycia nieruchomości przez cudzoziemca to złożony proces. Zachęcamy przed podjęciem dokonania takiej transakcji do skorzystania z pomocy prawnej, w celu omówienia wszelkiego ryzyka oraz dokładnego ustalenia wymogów, które należy spełnić, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Mateusz Nowakowski, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p.

Link do publikacji na stronie muratorplus.pl: LINK

W ramach walki z patodeweloperką odchodzący rząd uchwalił zmiany w prawie, które m.in. zwiększają minimalną dopuszczalną odległość zabudowy od granicy działki. To problem dla deweloperów, bo na swoich działkach mogą teraz postawić mniejsze budynki. Zdaniem ekspertów może się to przełożyć na wzrost cen mieszkań.

Spis treści

1. Zmiana linii zabudowy
2. Chaos legislacyjny przez nowe prawo
3. Inne krytykowane zmiany
4. Podsumowanie

Nowelizacja rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) (dalej jako: „Rozporządzenie”), która została podpisana 27 października 2023 r. przez ustępującego już Ministra Rozwoju i Technologii, miała na celu ograniczenie tzw. patodeweloperki, pod pojęciem której rozumie się przede wszystkim gęstą zabudowę mieszkaniową (okno w okno, balkon w balkon) ograniczającą dostęp światła naturalnego oraz prywatność mieszkańców.

O ile za wprowadzeniem przepisów stały z pewnością racjonalne przesłanki, to ich wykonanie w praktyce budzi, i zapewne budzić będzie, spore kontrowersje.

Zmiana linii zabudowy

Kluczowa zmiana, na tle której dochodzi do największych sporów, to wynikające z nowelizacji § 12 Rozporządzenia zwiększenie do 5 metrów minimalnej odległości od granicy działki dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy taki budynek zwrócony jest ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, czy też ścianą bez drzwi i okien.

Okazuje się, że niemal każdy plan miejscowy, regulując intensywność zabudowy i wskazując odległości budynku od granicy działki, podaje odległości wynikające z obowiązującego już ponad 20 lat Rozporządzenia w brzmieniu sprzed październikowej zmiany, czyli zasadniczo 4 metry.

Omawiana regulacja prowadzi więc do znacznego ograniczenia zabudowy oraz zmiany sposobu zagospodarowania działki.

Dotyczy ona wszystkich deweloperów, a zatem nie tylko tych, przeciwko którym skierowane były omawiane regulacje i sprawia, że najpewniej wszyscy zmuszeni będą doliczyć do planowanych inwestycji dodatkowe koszty związane ze zmianami, co niekorzystnie wpłynie na rentowność inwestycji i spowoduje przerzucenie kosztów na finalnego nabywcę. Zmniejszenie intensywności zabudowy względem pierwotnie planowanej i jednocześnie kalkulowanej przez deweloperów będzie zapewne dodatkowym czynnikiem powodującym wzrost cen mieszkań.

Chaos legislacyjny przez nowe prawo

Nie brak, co prawda, głosów o tym, że techniczne regulacje Rozporządzenia nie mają pierwszeństwa w hierarchii źródeł prawa przed przepisami prawa miejscowego o charakterze urbanistycznym i stosowane będą dotychczas uchwalone plany miejscowe oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. Przeważa jednak zdanie o tym, że regulacje rozporządzenia są wiążące i w związku z tym plany miejscowe trzeba będzie zmienić. To ostatnie zdanie opierane jest na art. 87 Konstytucji RP.

To, co nie budzi wątpliwości, to chaos legislacyjny, który już wywołał spowolnienie decyzyjności w procesie inwestycyjnym, i może spowodować jego niemal całkowite zatrzymanie. Nie wiadomo bowiem, jak zachowają się starostowie, których Prawo budowlane w art. 35 zobowiązuje do weryfikacji projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami techniczno-budowlanymi, do których Rozporządzenie się zalicza.

Rozwiązaniem impasu byłaby pilna zmiana planów miejscowych w zakresie przebiegu linii zabudowy. Możliwe byłoby w tym względzie zastosowanie mechanizmu postępowania uproszczonego, co umożliwia nowy art. 27b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie uproszczone także jednak cechuje się czasochłonnością i najpewniej niemożliwe będzie przeprowadzenie zmian do czasu wejścia zmian w życie. Do czasu zmiany planów miejscowych tam, gdzie to możliwe, głównym rozwiązaniem będzie jednak z pewnością położenie nacisku na przyspieszenie i przeprowadzenie formalności budowlanych w takim tempie, aby uniknąć niekorzystnych zmian.

Inne krytykowane zmiany

Rozporządzenie krytykowane jest także za inne rozwiązania, w szczególności dotyczące definicji „publicznie dostępnego placu” i jej nieostrego charakteru. Zdarzają się także głosy o tym, że zawarcie tej definicji w Rozporządzeniu wykroczyło poza zakres delegacji ustawowej zawartej w Prawie budowlanym.

Kolejne zarzuty branży to postanowienia nakazujące, aby lokal użytkowy w budynku posiadał powierzchnię nie mniejszą niż 25 m². Celem tej regulacji jest ochrona minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego w sytuacji zmiany przeznaczenia lokalu z użytkowego na mieszkalny. Krytyka sprowadza się do tego, że omawiane ograniczenie zbytnio ingeruje w zasady ustanawiania odrębnej własności lokali będące głównie domeną prawa cywilnego, w szczególności przepisów o własności lokali, a wskazane rozwiązanie może utrudniać wybrany przez właściciela sposób wykonywania prawa własności.

Podsumowanie

Rozporządzenie wchodzi w życie 1 kwietnia 2024 r., a zatem po niemal półrocznym vacatio legis (zostało opublikowane 9 listopada 2023 r.).

Daje to szansę na pochylenie się nad tym zagadnieniem przez nowego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego jeszcze przed wejściem przepisów w życie i ich zmianę, uchylenie lub wydłużenie momentu ich wejścia w życie.

Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy Radcowie Prawni sp. p.

Link do publikacji: LINK

Kredyty frankowe, które były popularnym rozwiązaniem finansowym w Polsce w latach 2006-2008, wciąż stanowią poważny problem dla wielu kredytobiorców. Wysoki kurs franka szwajcarskiego, niekorzystne klauzule umowne oraz zmieniające się przepisy sprawiły, że wiele osób zdecydowało się na podjęcie działań mających na celu unieważnienie umowy kredytowej. Choć wiele osób zakończyło już spłatę kredytu, nie wszyscy wiedzą, że istnieje możliwość dochodzenia roszczeń o unieważnienie kredytu frankowego, nawet po całkowitej spłacie zadłużenia.

W tym artykule wyjaśniamy, czy możliwe jest unieważnienie kredytu we frankach po spłacie kredytu, jakie korzyści wiążą się z takim rozwiązaniem oraz jak może pomóc Ci nasza kancelaria Chmura i Partnerzy.

Unieważnienie kredytu frankowego po spłacie – czy to w ogóle możliwe?

Tak, unieważnienie kredytu frankowego jest możliwe, nawet jeśli kredyt został już w pełni spłacony. Choć kredytobiorca zakończył już spłatę, nadal może wystąpić o stwierdzenie nieważności umowy kredytowej, co w praktyce może oznaczać możliwość odzyskania nadpłaconych kwot.

Podstawą prawną dla takiego roszczenia są przepisy o klauzulach abuzywnych oraz naruszeniu zasad uczciwości w umowach kredytowych. Wiele umów kredytów frankowych zawiera klauzule, które mogą być uznane za nieważne przez sąd. Do takich klauzul należą między innymi nieprecyzyjne zasady ustalania kursów walutowych, które mogą prowadzić do niekorzystnych dla kredytobiorcy rozliczeń. W przypadku, gdy sąd stwierdzi nieważność umowy, kredytobiorca ma prawo dochodzić roszczeń o zwrot nadpłaconych rat kredytowych, mimo że kredyt został już spłacony.

Jakie korzyści płyną z unieważnienia kredytu frankowego po spłacie?

Unieważnienie kredytu frankowego, nawet po jego całkowitej spłacie, wiąże się z wieloma korzyściami dla kredytobiorcy. Oto najważniejsze z nich:

1. Zwrot nadpłaconych rat kredytowych
   Jeśli umowa kredytowa zostanie unieważniona, możliwe jest odzyskanie nadpłaconych kwot. Oznacza to, że kredytobiorca może otrzymać zwrot różnicy pomiędzy kwotą, którą zapłacił w ramach kredytu a kwotą, którą zapłaciłby, gdyby umowa nie zawierała nieuczciwych klauzul.
2. Usunięcie niekorzystnych klauzul
   Unieważnienie kredytu oznacza, że wszystkie klauzule umowne, które zostały uznane za abuzywne lub nieważne, przestają obowiązywać. To może prowadzić do obniżenia całkowitego kosztu kredytu, a także zapewnić lepsze warunki w przypadku konieczności zawarcia nowej umowy.
3. Szansa na rozwiązanie problemu z nieuczciwym kredytem
   Choć kredyt został spłacony, nadal można domagać się unieważnienia umowy, jeśli została zawarta z naruszeniem prawa. To daje kredytobiorcy szansę na odzyskanie pieniędzy, które zostały zapłacone w wyniku nieuczciwych warunków umowy.
4. Bezpieczeństwo przed roszczeniami ze strony banków
   W przypadku unieważnienia kredytu, kredytobiorca ma pewność, że nie będzie już ponosił żadnych dalszych kosztów związanych z umową, a banki nie będą mogły dochodzić od niego roszczeń w związku z kredytem frankowym.

Jakie kroki należy podjąć, aby uzyskać unieważnienie kredytu frankowego po spłacie?

1. Analiza umowy kredytowej
   Pierwszym krokiem do unieważnienia kredytu frankowego po jego spłacie jest dokładna analiza umowy. Należy sprawdzić, czy zawiera ona klauzule abuzywne, które mogą stanowić podstawę do unieważnienia umowy.
2. Złożenie wniosku do sądu
   Jeśli w umowie kredytowej znajdują się klauzule, które mogą zostać uznane za nieważne, kredytobiorca może złożyć wniosek o unieważnienie umowy kredytowej. Warto pamiętać, że proces ten wymaga przygotowania odpowiedniej dokumentacji, która może obejmować m.in. analizę wysokości nadpłat, historii kredytowej czy wyliczenia związane z wysokością kredytu.
3. Wsparcie profesjonalnego pełnomocnika
   Unieważnienie kredytu frankowego po spłacie to proces skomplikowany, który wymaga wiedzy i doświadczenia. Warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej, która specjalizuje się w sprawach kredytów frankowych, aby zapewnić sobie skuteczne przeprowadzenie procedury.

Dlaczego warto skorzystać z usług kancelarii Chmura i Partnerzy?

Nasza kancelaria, Chmura i Partnerzy, specjalizuje się w sprawach związanych z kredytami frankowymi oraz unieważnieniem umów kredytowych. Zespół naszych prawników posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw frankowych i pomoże Ci przejść przez cały proces unieważnienia kredytu frankowego – nawet jeśli kredyt został już całkowicie spłacony.

Oferujemy kompleksową pomoc prawną, w tym:

• Analizę Twojej umowy kredytowej – sprawdzimy, czy zawiera nieuczciwe klauzule, które mogą stanowić podstawę do unieważnienia umowy.

• Przygotowanie dokumentacji i wniosku do sądu – zadbamy o to, aby wszystkie formalności zostały dopełnione w sposób prawidłowy.

• Reprezentację przed sądem – zapewnimy Ci pełne wsparcie w postępowaniu sądowym, dążąc do korzystnego rozstrzygnięcia.

Podsumowanie

Unieważnienie kredytu frankowego po jego całkowitej spłacie jest możliwe i może wiązać się z wieloma korzyściami, w tym z odzyskaniem nadpłaconych rat oraz usunięciem nieuczciwych klauzul z umowy. Jeśli masz kredyt frankowy i chcesz dowiedzieć się, czy możesz ubiegać się o unieważnienie umowy, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią Chmura i Partnerzy. Nasi specjaliści pomogą Ci przejść przez cały proces, dbając o Twoje interesy i skuteczność działań prawnych.

Skontaktuj się z nami już dziś, aby dowiedzieć się, jak możemy pomóc Ci odzyskać pieniądze i zakończyć spór z bankiem!