Dynamiczny rozwój rynku retail parków w Polsce sprawia, że coraz więcej inwestorów – zarówno dużych deweloperów, jak i podmiotów realizujących pojedyncze projekty – decyduje się na tego typu przedsięwzięcia. Popularność parków handlowych wynika m.in. z ich elastyczności, niższych kosztów budowy i eksploatacji oraz stabilnego popytu po stronie najemców.
Nawet najbardziej obiecujący projekt może jednak przynieść poważne straty, jeśli na etapie planowania i realizacji inwestor zlekceważy zagadnienia prawne. Poniżej prezentujemy najważniejsze ryzyka, które warto zidentyfikować i skutecznie ograniczyć.

1. Faza planowania: najważniejsze decyzje zapadają zanim powstanie projekt budowlany

Badanie nieruchomości
Podstawowym krokiem jest kompleksowe due diligence działki, obejmujące:

• status prawny (własność, służebności, obciążenia hipoteczne),
• zgodność przeznaczenia z miejscowym planem zagospodarowania (MPZP),
• dostęp do drogi publicznej,
• ograniczenia wynikające z ochrony środowiska,
• stan techniczny gruntu (warunki wodne i geotechniczne).

Niedokładna analiza może skutkować koniecznością przeprojektowania obiektu, odmową udzielenia pozwolenia na budowę, a nawet wstrzymaniem inwestycji.

Projekt architektoniczny zgodny z przepisami
Projekt architektoniczno‑budowlany oraz projekt techniczny muszą uwzględniać wszystkie wymogi:

• MPZP (np. dopuszczalna wysokość, linie zabudowy, lokalizacja parkingów),
• przepisów techniczno‑budowlanych,
• przepisów pożarowych, środowiskowych i BHP.

Błędy projektowe należą do najczęściej spotykanych ryzyk. Ich konsekwencją może być:

• odmowa wydania pozwolenia na budowę,
• uchylenie pozwolenia już w trakcie realizacji,
• konieczność kosztownych zmian wykonawczych,
• spory z generalnym wykonawcą.

2. Faza budowy: umowy, które chronią interes inwestora

Umowa z generalnym wykonawcą (GW)
Jest to dokument o strategicznym znaczeniu dla powodzenia całego przedsięwzięcia. Powinna ona precyzyjnie regulować:

• harmonogram prac,
• odpowiedzialność za opóźnienia i błędy budowlane,
• wysokość oraz zasady naliczania kar umownych,
• zasady odbiorów częściowych i końcowych,
• procedurę zgłaszania wad,
• prawo do odstąpienia od umowy w przypadkach krytycznych.

Niewłaściwie skonstruowana umowa może pozbawić inwestora możliwości dochodzenia roszczeń, narazić na przerwy budowlane lub uniemożliwić szybkie zastąpienie wykonawcy innym podmiotem.

Dokumentowanie procesu budowy
Jednym z najczęstszych problemów inwestorów jest brak formalnych potwierdzeń ustaleń. Niedopilnowanie dokumentacji prowadzi do trudności dowodowych w przypadku sporu. Z tego powodu warto wdrożyć procedury obejmujące:

• archiwizację korespondencji,
• protokoły odbiorów,
• potwierdzenia zmian zakresu prac,
• formalne zatwierdzanie aneksów do umów.

3. Finansowanie projektu: ryzyko nie tylko ekonomiczne, lecz także prawne
Inwestorzy korzystają zazwyczaj z dwóch typów finansowania:
Finansowanie pomostowe

• szybkie w pozyskaniu,
• droższe,
• stosowane na wczesnym etapie inwestycji,
• wymaga mniej zaawansowanej komercjalizacji.

Finansowanie bankowe

• tańsze,
• wiąże się z wyższymi wymaganiami,
• wymaga przedstawienia zawartych umów najmu (pre‑lease),
• często wymaga określonego poziomu wkładu własnego.

Każdy finansujący oczekuje odpowiednich zabezpieczeń, w tym m.in.:

• hipoteki na nieruchomości,
• zastawu na udziałach spółki celowej,
• cesji praw z umów najmu,
• podporządkowania innych zobowiązań,
• oświadczeń o poddaniu się egzekucji.

Przypadki naruszenia
Z punktu widzenia ryzyka kluczowe są tzw. covenants, czyli zobowiązania inwestora wobec finansującego. Nie chodzi wyłącznie o terminowe spłaty, ale również o:

• tempo postępów prac,
• prawidłowość wykonania robót,
• zgodność z harmonogramem i budżetem,
• brak wad konstrukcyjnych.

Ich naruszenie może skutkować:

• podwyższeniem oprocentowania,
• wstrzymaniem finansowania,
• wypowiedzeniem umowy kredytowej,
• egzekucją z zabezpieczeń i utratą inwestycji.

4. Komercjalizacja: najemcy powinni pojawić się zanim powstanie obiekt
Dla instytucji finansujących i dla samego inwestora kluczowe jest zapewnienie wysokiego poziomu najmu już na wczesnym etapie.
Umowy najmu powinny:

• precyzyjnie wskazywać terminy przekazania lokali,
• regulować zasady wykończenia powierzchni,
• określać obowiązki stron w przypadku opóźnień budowy,
• uwzględniać mechanizmy korekcyjne dotyczące czynszów i powierzchni.

Zawarcie umów najmu przed zakończeniem budowy pozwala:

• skrócić czas do rozpoczęcia generowania przychodów,
• zmniejszyć ryzyko pustostanów,
• poprawić parametry finansowania bankowego,
• zwiększyć wartość projektu.

5. Wsparcie prawne: dlaczego warto o nim pomyśleć wcześniej
Wielu inwestorów zgłasza się do kancelarii dopiero po wystąpieniu problemu – gdy doszło do opóźnienia, błędu wykonawcy lub komplikacji w finansowaniu. Wówczas jednak pole manewru jest ograniczone.
Profesjonalne wsparcie prawne już na etapie planowania pozwala:

• prawidłowo przygotować i zabezpieczyć umowy,
• ograniczyć ryzyko utraty finansowania,
• zapobiec sporom z wykonawcami,
• zminimalizować ryzyko błędów projektowych,
• usprawnić proces odbiorów i komercjalizacji.

Jak Kancelaria Chmura i Partnerzy może pomóc?
Kancelaria Chmura i Partnerzy kompleksowo wspiera inwestorów realizujących retail parki oraz projekty komercyjne. Nasze usługi obejmują m.in.:

• due diligence nieruchomości i analizę ryzyk prawnych,
• negocjowanie i przygotowywanie umów (z projektantami, wykonawcami, najemcami),
• wsparcie w procesach administracyjnych, w tym pozwoleniach na budowę,
• obsługę finansowania inwestycji i negocjacje z bankami oraz funduszami,
• reprezentowanie inwestora w sporach z wykonawcami i najemcami,
  bieżące doradztwo prawne na każdym etapie realizacji projektu.

Jeśli planujesz budowę parku handlowego lub chcesz przeanalizować ryzyka w już trwającym projekcie — chętnie pomożemy.